VALORACIÓN DE NUEVO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA LA EXPLOTACIÓN TURÍSTICA EN NUESTRO COMPLEJO.

Un propietario que tiene su propiedad en explotación turística, aquí en nuestro complejo, ha recibido una propuesta nueva de arrendamiento para la explotación turística de su apartamento, y nos ha pedido que le hiciéramos una valoración con respecto al actual contrato que tiene.

Valorada la propuesta de contrato de arrendamiento para la explotación turística de su apartamento, presentada por la empresa “URA HOTELS & RESORT, S.L.”, le puedo comentar, lo siguiente:

Esta propuesta de contrato realizada por dicha empresa, tiene varias cláusulas que empeoran sus condiciones actuales, como son:

·      En la cláusula 1ª apartado 2, especifica que a la entrega del apartamento finalizado el contrato, deberá entregarlo en idénticas condiciones a como lo recibe, sin perjuicio del desgaste propio del uso.

Este apartado, supone lo que se ha convertido en una práctica habitual de todo aquel propietario que decide retirar su apartamento de explotación turística, que no es otra que, cuando recibe su apartamento, le han cambiado los electrodomésticos, las puertas, cortinas, etc, por otros que están en pésimas condiciones, tenemos muchas quejas de propietarios al respecto. Esta cláusula es mejorable.

·      En la cláusula 2ª apartado 3, dice: si en cualquier momento de la duración del presente contrato, la propiedad desistiera unilateralmente o resolviere injustificadamente el arrendamiento, vendrá obligada a resarcir al explotador turístico por todos los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le hubiere irrogado, incluido el lucro cesante y el daño emergente.

Este apartado le perjudica notablemente, actualmente usted puede retirar de explotación turística su apartamento, con tan sólo comunicarlo por escrito con dos meses de antelación, sin ningún tipo de justificación, ni penalización. La aplicación de este apartado, le obligaría a pagar al explotador el beneficio dejado de percibir hasta el final del contrato (lo que quedara hasta los diez años) y si hubiera una derrama pendiente, el total de lo que quede por abonar.

·      En relación a la cláusula 3ª, el hecho de diferenciar dos tipos de pagos (ocho meses y cuatro meses a precios distintos) es una cuestión sin justificación técnica, más allá del interés desmedido del explotador, ya que en estos momentos tiene lleno absoluto y la media anual de ocupación del complejo, incluso en tiempos de crisis, ya era de más del 85%, un informe de un economista, encargado por nuestra comunidad de propietarios, realizado en 2014, asegura que: “…se estima una facturación mínima superior al millón y medio de euros, teniendo en cuenta un retorno medio por habitación  de 25 euros, por otra parte, los gastos por rentas a la propiedad no supera el medio millón de euros, es decir menos de un tercio de los ingresos. Es decir, el margen bruto operacional estimativo de la explotadora es importante, además, teniendo en cuenta que la mayoría de los gastos se están repercutiendo a la comunidad de propietarios, hace muy probable que esta empresa tenga importantes retornos positivos a su inversión”. La realidad es que actualmente el alquiler de los apartamentos está en Internet por encima de los 60€ día, lo que multiplicaría por dos el beneficio.

·      La cláusula 4ª “Obras” apartado 4.2, faculta al explotador para realizar las obras que sean necesarias para adecuarlo (el apartamento) a los posibles cambios normativos exigibles por el principio de “unidad de explotación” u otros de naturaleza análoga… Las obras asumidas por el arrendatario o por arrendador según acuerdo…”.

Este apartado y el posterior, están encaminados a la idea de estos explotadores de reconvertir nuestro complejo de apartamentos, en un hotel, donde los propietarios, como es su caso, tendrán, probablemente, que abonar una derrama de más de 24.000 euros por apartamento, ya tienen imágenes publicitarias del proyecto.

El objeto de estos apartados es conseguir su autorización para esa transformación y una vez aprobado y luego construido, usted no percibirá rentas, o estas serán mínimas hasta el final del contrato y hasta que amortice el “préstamo” o anticipo que oportunamente le facilitará el explotador, mientras él estará ganando desde el principio de las obras (ellos mismos gestionarán las obras, el hermano de la administradora será el arquitecto del proyecto) y luego ganará con las rentas, que triplicará su precio, al gestionar un hotel y así usted en los próximos 10 años lo único que habrá conseguido, es invertir su dinero en una empresa explotadora (ajena) y sin beneficios para usted.

·      La cláusula 5ª apartado 3, empeora sus derechos con respecto a lo que tiene actualmente, pues limita aún más la posibilidad de que usted, como propietario pueda disfrutar los meses de verano de su apartamento.

·      La cláusula 6ª apartado 1, le concede al explotador turístico el derecho de tanteo. Esto es muy grave para sus intereses, ya que le obliga a ofrecer primero al explotador la posibilidad de compra sobre su apartamento, actualmente usted no tiene ningún límite al respecto.

·      La cláusula 13ª apartado 3, es muy importante porque mediante ella, el explotador se arroga la representación de sus propiedades en todas las Juntas Generales de la Comunidad de Propietarios, incluso si usted no se la concede en las autorizaciones de las convocatorias de las mismas, también en temas tan importantes como la elección de la Junta Rectora, hecho este que ellos aprovechan para gobernar y dirigir la comunidad a sus intereses.

Actualmente, el sr. Joseba Arteche, es el presidente de la comunidad (padre de la administradora única de dicha empresa), la sra. Lourdes Echaniz, es la tesorera (Madre de la administradora única de dicha empresa) y Maialen Arteche Echaniz, es la vicesecretaria de la comunidad y administradora única de INVERSIONES JARDÍN TROPICAL, S.L. y de URA HOTELS & RESORT, S.L., ya se puede imaginar que intereses priman en la comunidad de propietarios.

En definitiva, vista la propuesta de Contrato de Arrendamiento para la Explotación Turística, presentada por esta empresa, le aconsejo que no la firme y haga valer su actual contrato.

También sabemos que hay una empresa, JUMBO TOURS GROUP, que a través de un propietario ha solicitado a la Junta Rectora, que en la próxima Junta General de Propietarios incluya en el Orden del Día el siguiente punto:

1               INFORMACIÓN Y VALORACIÓN DE LA OFERTA A LOS PROPIETARIOS DE UNA NUEVA EXPLOTADORA A TRAVÉS DE LA EMPRESA JUMBO TOURS GROUP. Decisiones a tomar.

Cuya oferta se detallará en la Junta General:

OFERTA:

·      SE ABONARÁ 600 EUROS AL MES POR APARTAMENTO EN EXPLOTACIÓN.

·      SE ABONARÁ LAS CUOTAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS (DERRAMAS) DE LOS APARTAMENTOS EN EXPLOTACIÓN.

·      SE REALIZARÁ UN ACUERDO DIFERENCIANDO EL PERSONAL DE LA EXPLOTADORA Y DE LA COMUNIDAD.

·      LA EXPLOTADORA GESTIONARÁ Y ABONARÁ DIRECTAMENTE LOS GASTOS DE SU PERSONAL.

·      LA COMUNIDAD GESTIONARÁ Y ABONARÁ DIRECTAMENTE LOS GASTOS DE SU PERSONAL.

Como pueden observar, no sería conveniente precipitarse en la firma de la nueva propuesta de arrendamiento para la explotación turística, ya que existen otras posibilidades interesantes a considerar.